Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.

На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.

Решение этой проблемы предполагает:

· Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);

· Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

· Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;

· Определение целевых функций и критериев эффективности.

В общем виде, модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис.6.

Рис.6. «Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент»

На рис.6 ось U обозначает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t – время, а ось L – пространственные характеристики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент Tц (t0, tж.ц.) находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов ( благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями и определяет конкретное значение С. В течение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории С.

[1] Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.

[2] Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.

[3] Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.

[4] Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.

[5] ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.

[6] «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.

[7] это происходит, например, с продуктами питания.

[8] Как правило, эту величину называют «стоимостью возвратных материалов»

[9] «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999

[10] Первому варианту, естественно, соответствует рис.1.

[11] Понятно, что это не может произойти позже, поскольку продать или извлечь доход из объекта, полностью утратившего полезность, нельзя.