Сущность затратного метода оценки недвижимости

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить

недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Значение затратного метода

Применение затратного метода необходимо при:

· Анализе нового строительства;

· Определении варианта использования земли;

· Реконструкции зданий;

· Оценке для целей налогообложения;

· Оценке для страхования;

· Оценке последствий стихийных бедствий;

· Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. [6]

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

· Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

· Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

· Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

· Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Этапы оценки недвижимости затратным методом

1)

Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей

имеющейся документацией;

2)

Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3)

Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4)

Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5)

Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6)

Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.